Дорога не туда

Ольга Флинк

Меры, предлагаемые мажилисменами для корректировки законодательства в жилищно-коммунальной сфере, не помогут улучшить управление жилым фондом

Иллюстрация: Юлия Кравченко

В нижней палате парламента продолжается обсуждение законопроекта "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунальной сферы". Главная цель новелл - улучшение управления жилым фондом, повышение ответственности жильцов по его содержанию. Для этого планируется активизировать ранее заложенные в законодательство, но не работающие нормы, а также запустить совсем новые механизмы. Однако схематичность некоторых норм может привести к тому, что закон облегчит жизнь не населению, а акиматам. Проблемы же управления жилищным фондом останутся нерешенными.

Управлять - не обслуживать

Наряду с тезисом об усилении участия граждан в расходах "по надлежащему содержанию дома" законодатели активно эксплуатируют идею свержения гнета нерадивых кооперативов собственников квартир (КСК) и замены их более эффективными органами управления. При этом сохраняется старая трактовка выбора формы управления жильем (кондоминиумом): непосредственное совместное управление всеми собственниками; кооперативом собственников квартир (помещений); физическими лицами (управляющий жилым домом) или юридическими (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг). Управление должно быть строго отделено от оказания услуг. Органы управления кондоминиумом могут быть представлены либо одним из жильцов, либо приглашенным лицом, либо управляющей компанией. Эти органы управления заключают договоры с обслуживающими организациями, принимают работы по акту, контролируют их деятельность, проверяют тарифы и расценки.

"Во время реформы ЖКХ в 1996−1997 годах так и предполагалось сделать. КСК должны были стать такими управляющими компаниями и нанимать бригады для выполнения каких-то работ. В ряде городов так и получилось. Но в основном КСК образовывались на базе ЖЭКов, где уже были мастера, оставалось оборудование. Поэтому было дешевле самим выполнять ремонтные и профилактические работы", - говорит председатель астанинской городской ассоциации КСК "Байтерек" Нина Семикопенко.

Для оплаты услуг эксплуатационных организаций управление кондоминиумом заводит и использует текущий и накопительный счета. Важно прописать все детали в договоре на управление между участниками кондоминиума и управляющим, оговорить гарантии, сроки, права и обязанности сторон. Однако предложение о включении в законопроект типового договора было отклонено рабочей группой. Почему - объясняет секретарь комитета по финансам и бюджету мажилиса Сансызбай Есилов:

- При обсуждении мы не оговаривали, что договор должен быть типовым. Мы предполагали, что местные представительные органы власти должны разработать и утвердить правила содержания и эксплуатации жилого фонда на основании типовых правил, которые будет разрабатывать правительство. А в законопроекте типовой договор не может присутствовать, потому что в реальной жизни - разные условия, разные юридические лица.

Лакуны в законе

Сейчас во многих городах строительные компании после сдачи дома некоторое время (обычно год-два) обслуживают свой объект, устанавливая такие тарифы, какие считают необходимыми. При этом жильцы в управлении, как правило, не участвуют. Примерно так же работают и различные акиматовские структуры - эксплуатационные компании в виде ГКП, КП, ТОО. Бывает, обслуживание прекращается на полуслове - после сбора очередных целевых платежей, но без выполнения соответствующих работ. Кроме того, после такого управления вдруг оказывается, что нежилые помещения - подвалы, цокольные этажи - находят нового хозяина. Коммерческие структуры, располагающиеся в жилом доме, способны существенно осложнить жизнь гражданам. Иногда они "садятся" на общедомовые сети, а не врезаются отдельно, и возникают перебои в поставках воды, электроэнергии, газа. Платежи за аренду площадей редко идут на нужды дома. Проблема очевидна, однако взаимоотношения с арендаторами или владельцами нежилых помещений в законопроекте никак не регулируются. В каком размере должны участвовать подобные юрлица в целевых сборах на различные виды ремонтов, какие правила общежития должны соблюдать - не регламентировано. Предполагается, что владельцы нежилой недвижимости будут вкладываться в целевые сборы на общих основаниях - пропорционально площади.

В законопроекте есть лишь определение, согласно которому нежилые помещения должны входить в кондоминиум. Кроме того, имелось предложение обязательного присутствия представителя кондоминиума при принятии основных решений управляющей компанией в виде КСК, ТОО, но рабочей группой оно принято не было. Отвергнуто пока и предложение о проведении разделительного баланса при выходе из КСК, ПК объектов кондоминиума, нет правил передачи их от строительных компаний другим управленцам. Поэтому как будет происходить раздел имущества в рамках новой концепции "один дом - один кондоминиум" с последующим выбором формы управления, пока не ясно. По всей видимости, примерно так же, как в свое время из ЖЭКов рождались КСК - как получится.

А еще в законопроекте есть загадочная норма, касающаяся "прекращения кондоминиума". В ней значится, что "кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации". С одной стороны, это слишком очевидно, чтобы быть записанным отдельной нормой. С другой - появляются опасения использования этого положения при спорных ситуациях.

Долг платежом опасен

Сегодня структуры исполнительной власти влияют на деятельность КСК лишь в части имущественных интересов. Но никак не советами, не курсами повышения квалификации, не подготовкой кадров. Сами председатели отмечают, что в среднем по стране более-менее нормально работающих кооперативов около 60% от общего количества. Хороших коммунальных менеджеров - единицы. При проведении кампании по реформированию ЖКХ участники кондоминиумов в поисках хороших управляющих наверняка получат рекомендации местных исполнительных органов обратить внимание на ту или иную фирму. И тут, даже при тщательно составленном договоре на управление со всеми прописанными рисками, может поджидать опасность банкротства. В законопроекте осталась норма, согласно которой управление кондоминиумом может брать кредиты в банке. При обсуждении проговаривалась возможность получения займов в пределах суммы сборов за месяц на текущем счете. В каждом конкретном случае решение будет принимать банк. Но в проекте закона нет запрещающей нормы на ипотечный кредит - под залог чьей-нибудь квартиры, например злостного неплательщика. Конечно, это криминальный вариант, но все-таки вполне возможный.

Как метод воздействия на КСК, особенно с каким-нибудь "нелюбимым" местной властью председателем, применяются проверки 57 контролирующих органов. Штрафы выплачиваются из коллективных денег. И у жильцов не спрашивают, что для них лучше - такие проверки или использование средств на другие цели. Новые поправки этот момент также не затрагивают. Государство не присутствует в жилищных отношениях как субъект. Однако во взаимоотношениях исполнительной власти и КСК априори оказывается на стороне своих структур.

Отдельный вопрос - платежи самих жильцов. Как рассказал нам аудитор, член рабочей группы Виталий Дунаев, согласно намерениям правительства, граждане должны будут помимо текущих платежей сдавать деньги и на капитальный ремонт. "При этом никто не считал цену вопроса. Почему решили, что платежи увеличатся в 5 раз? Глупости! В десятки раз!" - заметил он. За невыполнение необходимых ремонтов будут наказываться председатели КСК или другие управленцы кондоминиумов. Очевидно, что они будут вынуждены заставлять жильцов сдавать необходимые средства под страхом судебных разбирательств, вплоть до выселения.

Вместе с тем не принято предложение, разрешающее гражданам отказываться от прав собственности на квартиру в пользу, например, акимата, в обмен на освобождение их от уплаты непосильных взносов. Такие нормы работают в некоторых странах. Но возврат прав собственности разрешается при уплате всей суммы долга. Такая возможность стала бы хорошей альтернативой при наказании безнадежных должников. Ведь судебная практика по вопросу наказания неплательщиков комуслуг весьма противоречива. Порой выселяют жильца за долг в 2-3 тыс. долларов, а иногда такая же сумма прощается - если должник выставляет встречный иск за недопоставку услуг. Представители КСК настаивали на принятии нормы, запрещающей выдвигать особенные требования по поставкам услуг гражданину, значительно задолжавшему по их оплате. Или хотя бы записывать такие долги в кредитные истории, которые сейчас составляются на всех казахстанцев. Может, для банка такая информация станет решающей при выдаче кредита неплательщику. Но эти предложения члены рабочей группы большинством голосов отвергли.

Выстроенный на основе имеющихся предложений законопроект получился несколько кособоким. Стремление власти реализовать идею окупаемости жилищно-коммунальной сферы для привлечения в нее инвесторов основано на желании изменить все сразу. Не учитываются платежеспособность населения, социальные последствия, не отстраиваются четкие механизмы взаимодействия субъектов. Такая схематичность норм обычно оборачивается появлением руководящей и направляющей силы в виде местных властей и снижением влияния самоуправления граждан. "На мой взгляд, предлагаемые изменения и дополнения разрушают концепцию старого закона и не привносят новой основы, вокруг которой отстраивается структура. В целом можно заметить, что как таковой концепции закона нет, и это существенно. Но видна тенденция ущемления прав граждан и ухудшения качества жизни жильцов", - резюмировал Виталий Дунаев.